Από το Ποντίκι
Εταιρείες - κολοσσοί, που ελέγχουν οι τράπεζες, σαρώνουν την ελληνική κτηματαγορά
Σενάριο επιστημονικής φαντασίας ή εικόνα από το κοντινό μέλλον; Εταιρείες - γίγαντες, με τις τράπεζες να ελέγχουν το μεγαλύτερο μέρος των μετοχών τους, «σαρώνουν» την ελληνική κτηματαγορά από άκρο σε άκρο.
Όποιο ακίνητο έχει αποκτηθεί με δάνειο το οποίο δεν αποπληρώνεται στην ώρα του, όποιο ακίνητο βγαίνει στον πλειστηριασμό, το αγοράζουν σε τιμή χαμηλότερη ακόμη και από την αντικειμενική αξία του. Δεν βγάζουν λεφτά από το ταμείο. Απλώς συμψηφίζουν το τίμημα που κανονικά θα έπρεπε να δώσουν με το υπόλοιπο του στεγαστικού δανείου. Και στη συνέχεια, πιάνουν τον (πρώην) ιδιοκτήτη για να του προτείνουν την λύση: «Θέλεις να εξακολουθείς να ζεις στο σπίτι που μόλις έχασες και να πληρώνεις ένα ενοίκιο; Και ποιος ξέρει. Αν τα πράγματα πάνε καλά στο μέλλον για εσένα, μπορεί και να σου ξαναπουλήσουμε το ίδιο σπίτι. Θα σου κάνουμε και καλή τιμή…».
Η δήλωση του υπουργού Οικονομικών Γκίκα Χαρδούβελη το Σαββατοκύριακο ήταν σαφής: Θα δώσουμε τη δυνατότητα στους δανειολήπτες να πληρώνουν ενοίκιο αντί για δόση. Και θα βάλουμε και το υπουργείο Εργασίας να φτιάξει ένα πρόγραμμα επιδοτήσεων έτσι ώστε να επιτρέπουν στους εντελώς αδύναμους να εισπράττουν ένα μέρος του ενοικίου από το κράτος (σ.σ.: για όποιους το λησμόνησαν ήδη, προγράμματα επιδότησης ενοικίου υπήρχαν στην Ελλάδα επί σειρά ετών. Μάλιστα, η σχετική εισφορά υπάρχει ακόμη για τους εργαζομένους, άσχετα αν έχει καταργηθεί η παροχή που στο παρελθόν δινόταν μέσω του ΟΕΚ).
Κι όμως, η «είδηση» δεν κρύβεται στη δήλωση που έγινε (σ.σ.: άλλωστε το σενάριο «ενοίκιο αντί για δόση» το είχαμε ήδη πληροφορηθεί διαβάζοντας την απόφαση της Τραπέζης της Ελλάδος για τις εναλλακτικές λύσεις ρύθμισης των κόκκινων δανείων), αλλά στη δήλωση που υπονοήθηκε αλλά δεν έγινε ποτέ: Από την 1η Ιανουαρίου 2015, οδεύουμε ολοταχώς προς την πλήρη απελευθέρωση των πλειστηριασμών. Η απόφαση ελήφθη: έρχεται το μεγάλο ξεκαθάρισμα με το ζήτημα των κόκκινων δανείων.
Το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα θα μειωθεί ταχύτατα, για να πλησιάσει στον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Το καθεστώς των πλειστηριασμών θα αλλάξει προς όφελος των δανειστών ενώ για οποιοδήποτε στάδιο προηγείται του πλειστηριασμού (νόμος Κατσέλη, διαπραγματεύσεις με τις τράπεζες, ρυθμίσεις κ.λπ.), θα καθιερωθούν διαδικασίες - εξπρές. Οι εμπνευστές του σχεδίου θεωρούν ότι με αυτόν τον τρόπο θα αποκατασταθεί – έστω και αν χρειαστεί να περάσει η κοινωνία από ένα τεράστιο σοκ – η αγορά της στεγαστικής πίστης ώστε οι «επόμενοι» αγοραστές να μπορούν να αποκτήσουν πρόσβαση στο χρήμα των τραπεζών υπό νέους όρους. Με λίγα λόγια, οι τράπεζες θα ξαναδώσουν λεφτά για να χρηματοδοτήσουν την αγορά ακινήτων, όταν θα είναι βέβαιες ότι το νέο πλαίσιο θα επιτρέπει το ακίνητο να βγαίνει στο σφυρί με ταχύτατες διαδικασίες, πράγμα που σημαίνει ότι το χρήμα που θα δανείσουν θα είναι απολύτως εγγυημένο.
Γιατί ενοίκιο αντί για δόση;
Το συζητούσαμε οι δανειολήπτες και μεταξύ μας: «Ας τα πάρουν οι τράπεζες τα σπίτια, τι θα τα κάνουν;». Φαίνεται όμως ότι βρήκαν τι να κάνουν τα ακίνητα αντλώντας έμπνευση και από άλλες χώρες του εξωτερικού και κυρίως από την Ιρλανδία. Η λογική είναι πολύ απλή: Αν η κυριότητα του ακινήτου περιέλθει στην τράπεζα, το «κόκκινο δάνειο» σβήνει από τον ισολογισμό της. Πολύ απλά διότι η αξία του ακινήτου (η όποια αξία έχει απομείνει) συμψηφίζεται με το στεγαστικό δάνειο που είχε δοθεί στον πρώην ιδιοκτήτη. Κατά κάποιον τρόπο, το δάνειο αποπληρώνεται, αν όχι στο σύνολό του, τουλάχιστον ένα μεγάλο μέρος αυτού. Η τράπεζα που βρίσκεται με ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων (προφανώς μέσω μιας θυγατρικής η οποία θα αναλάβει όλο αυτό το έργο στελεχωμένη από μηχανικούς, δικηγόρους και ειδικούς σε θέματα στεγαστικής πίστης) έχει όλες τις εναλλακτικές:
1 Μπορεί να ενοικιάσει το ακίνητο στον πρώην ιδιοκτήτη, εξασφαλίζοντας μια πρώτη απόδοση για το ακίνητο που έχει περιέλθει στην κατοχή της. Αν μάλιστα εμπλακεί και το κράτος στην ιστορία για να επιδοτεί τους πρώην ιδιοκτήτες και μελλοντικούς ενοικιαστές, τόσο το καλύτερο καθώς η απόδοση του ακινήτου θα έχει και την εγγύηση του ελληνικού Δημοσίου.
2 Από τη στιγμή που έχει στην κατοχή της τους τίτλους ιδιοκτησίας, μπορεί να φτιάξει ένα χρηματοδοτικό προϊόν με εγγύηση τα ακίνητα και να αντλήσει ρευστότητα από τις διεθνείς αγορές. Με τις τιμές με τις οποίες θα είναι περασμένα τα συγκεκριμένα ακίνητα στα βιβλία των τραπεζών, το όποιο χρηματοδοτικό προϊόν εκδοθεί, θα είναι και αρκετό δελεαστικό καθώς σε ενδεχόμενη ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας, το πιθανότερο είναι ότι οι τιμές θα ακολουθήσουν ανοδική παρά πτωτική πορεία. Ήδη έχουν κυκλοφορήσει οι πρώτες αναλύσεις σύμφωνα με τις οποίες η ανάκαμψη στις τιμές των ακινήτων θα ξεκινήσει δειλά από το 2016.
3 Διατηρεί τη δυνατότητα να πουλήσει το ακίνητο στο μέλλον (ακόμη και στον πρώην ιδιοκτήτη της) αντλώντας και με αυτόν τον τρόπο περαιτέρω ρευστότητα.
Όποια εναλλακτική λύση και αν επιλεγεί, είναι προτιμότερη από το καθεστώς που ισχύει σήμερα. Με τις συνθήκες όπως έχουν διαμορφωθεί αυτήν τη στιγμή, τα δάνεια δεν εξυπηρετούνται, οι δανειολήπτες, είτε ύστερα από προσφυγή στον νόμο Κατσέλη είτε και χωρίς καμία κάλυψη, δεν πληρώνουν τίποτα απολύτως και οι τράπεζες, υπό την πίεση της ΕΚΤ αλλά και της τρόικας, είναι υποχρεωμένες να παίρνουν ολοένα και περισσότερες προβλέψεις με αποτέλεσμα να ζητούν ολοένα και περισσότερα κεφάλαια.
Με τη μεταβίβαση των ακινήτων στις τράπεζες (είτε μέσω πλειστηριασμού είτε και με… οικειοθελή απόφαση του δανειολήπτη για λόγους που αναλύονται στη συνέχεια) οι πιέσεις για περισσότερα κεφάλαια θα εκτονωθούν ενώ θα επιτευχθεί ένας ακόμη στόχος: θα ελεγχθεί η αθρόα προσφορά ακινήτων και η πιθανή κατάρρευση των τιμών. Γιατί φοβούνταν τους πλειστηριασμούς οι τράπεζες; Για να μην ξεπουληθούν τα ακίνητα και χαθεί η αξία των εγγυήσεων που έχουν δοθεί για την κάλυψη του συνόλου των στεγαστικών δανείων (άνω των 70 δισ. ευρώ) και όχι μόνο των «κόκκινων». Τώρα μαζικό ξεπούλημα ακινήτων μέσω των πλειστηριασμών δεν θα υπάρξει. Διότι όποιο ακίνητο θα βγαίνει στο σφυρί, θα έχει από την άλλη πλευρά τον αγοραστή έτοιμο να περιμένει: την ίδια την τράπεζα.
Όλα τα βήματα
Το σχέδιο είναι οργανωμένο και καλά μελετημένο. Το ξεκαθάρισμα των «κόκκινων» στεγαστικών δανείων θα γίνει με συνοπτικές διαδικασίες και με νομοθετήματα τα οποία – αν δεν υπάρξουν πολιτικές εξελίξεις – προγραμματίζεται να περάσουν στη Βουλή μέσα στο φθινόπωρο. Ο δανειολήπτης ουσιαστικά θα υποχρεωθεί να έρθει σε επαφή με την τράπεζα και με τον έναν ή με τον άλλο τρόπο να αρχίσει να πληρώνει. Πώς θα γίνει αυτό;
1 Παράταση στο καθεστώς προστασίας από τους πλειστηριασμούς δεν θα υπάρξει. Από 1.1.2015 οδεύουμε προς πλήρη απελευθέρωση.
2 Θα ενεργοποιηθεί πολύ σύντομα η απόφαση της Τραπέζης της Ελλάδος για τις εναλλακτικές ρύθμισης των στεγαστικών δανείων. Οι τράπεζες αγωνίζονται ώστε η απόφαση να μην έχει δεσμευτικό χαρακτήρα, προφανώς για να έχουν το πεδίο δράσης ανοικτό. Αυτό δεν φαίνεται να περνάει, ενώ σχετική νομοθετική πρόβλεψη πέρασε και στο πολυνομοσχέδιο που κατατέθηκε την Τρίτη στη Βουλή. Κάποιες από τις εναλλακτικές λύσεις ρύθμισης των κόκκινων δανείων (οι λεγόμενες βραχυπρόθεσμες) έχουν ήδη δοκιμαστεί στην αγορά και ουσιαστικά έχουν αποτύχει, καθώς μετά την περίοδο της ρύθμισης οι δανειολήπτες αδυνατούν να πληρώσουν, με αποτέλεσμα να απαιτείται νέα ρύθμιση. Στον κατάλογο με τις βραχυπρόθεσμες ρυθμίσεις είχαμε δει μεταξύ άλλων την καταβολή μόνο τόκων, την πληρωμή μειωμένων δόσεων, την παροχή περιόδου χάριτος, την αναβολή πληρωμής δόσεων, την κεφαλαιοποίηση ληξιπρόθεσμων οφειλών κ.λπ.
Έτσι, αναγκαστικά το ενδιαφέρον εστιάζεται στις λεγόμενες μακροπρόθεσμες και μόνιμες ρυθμίσεις, όπως:
• Μόνιμη μείωση του επιτοκίου ή του συμβατικού περιθωρίου.
• Παράταση της διάρκειας αποπληρωμής του δανείου, δηλαδή της ημερομηνίας της τελευταίας συμβατικής καταβολής δόσης αυτού.
• Διαχωρισμό της χορήγησης. Όταν ένα πιστωτικό ίδρυμα συμφωνεί να διαχωρίσει ένα, π.χ., ενυπόθηκο δάνειο δανειολήπτη σε δύο τμήματα:
i. ένα ενυπόθηκο δάνειο, το οποίο ο δανειολήπτης εκτιμάται ότι μπορεί να αποπληρώνει με βάση την υφιστάμενη και την εκτιμώμενη μελλοντική ικανότητα αποπληρωμής αυτού και
ii. στο υπόλοιπο τμήμα του αρχικού δανείου, το οποίο τακτοποιείται μεταγενέστερα με ρευστοποίηση περιουσίας ή με άλλου είδους διευθέτηση η οποία συμφωνείται εξαρχής από τα δύο μέρη.
• Μερική διαγραφή χρεών. Αυτή η επιλογή προβλέπει την οριστική διαγραφή μέρους της συνολικής απαίτησης του πιστωτικού ιδρύματος ώστε να διαμορφωθεί σε ύψος που εκτιμάται ότι είναι δυνατόν να εξυπηρετηθεί ομαλά.
• Εθελοντική παράδοση ενυπόθηκου ακινήτου, χωρίς να απαιτηθεί προσφυγή σε δικαστικές ενέργειες εκ μέρους του πιστωτικού ιδρύματος. Στη σχετική συμφωνία προβλέπεται ο τρόπος διευθέτησης του τυχόν υπολοίπου.
• Μετατροπή σε χρηματοδοτική μίσθωση. Ο δανειολήπτης μεταβιβάζει την κυριότητα του ακινήτου στην τράπεζα υπογράφοντας σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης η οποία του εξασφαλίζει τη δυνατότητα μίσθωσης και χρήσης για ορισμένη ελάχιστη χρονική περίοδο (συνήθως πέντε έτη).
• Πώληση και ενοικίαση. Ο δανειολήπτης μεταβιβάζει την κυριότητα του ακινήτου είτε στην τράπεζα είτε σε τρίτο. Η συμφωνία μπορεί να συνοδεύεται από παραχώρηση του δικαιώματος διαμονής στο ακίνητο έναντι μισθώματος (συνήθως για ελάχιστη περίοδο τριών ετών). Στη συμφωνία προβλέπεται σαφώς ο τρόπος διευθέτησης του τυχόν υπολοίπου.
• Μεταβίβαση - πώληση του δανείου/αναπροσαρμοσμένου υπολοίπου σε άλλο ίδρυμα, πιστωτή ή χρηματοδοτικό σχήμα.
• Ανταλλαγή με στεγαστικό δάνειο μικρότερης αξίας. Συμφωνία που επιτρέπει σε δανειολήπτη με οικονομικές δυσκολίες που έχει υποθηκευμένη την κύρια κατοικία του ή την επαγγελματική του στέγη να την πωλήσει αγοράζοντας νέα χαμηλότερης αξίας.
Να λοιπόν που ο Γκίκας Χαρδούβελης δεν είπε τίποτα περισσότερο από αυτά που ήταν ήδη γραμμένα στα κείμενα της ΤτΕ. Το σχέδιο αναφέρει όλες τις… παραλλαγές με τις οποίες θα μπορεί η τράπεζα να αποκτήσει τους τίτλους κυριότητας του ακινήτου. Σε αυτό το στάδιο θα μπορεί να γίνει με τη σύμφωνη γνώμη του δανειολήπτη. Και αν δεν συναινέσει ο δανειολήπτης;
Εδώ είναι το κλειδί της όλης ιστορίας. Το ποιες θα είναι οι αλλαγές στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας θα κρίνει και το πόσο γρήγορες θα είναι οι εξελίξεις. Ο Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας διέπει το καθεστώς διενέργειας των πλειστηριασμών. Τι προβλέπει σήμερα ο Κώδικας; Ότι ο πλειστηριασμός δεν διενεργείται αν το τίμημα (τουλάχιστον κατά τον πρώτο και τον δεύτερο γύρο) δεν είναι ίσο τουλάχιστον με την αντικειμενική αξία του ακινήτου. Και μόνο αυτή η ρύθμιση είναι αρκετή για να μη βγαίνει κανένα σπίτι στο σφυρί.
Ποιος θα αγοράσει ακίνητο από πλειστηριασμό στην αντικειμενική του αξία όταν θα μπορεί να πάει στην αγορά και να το βρει 30%-40% φθηνότερα; Μόνο η τράπεζα μπορεί να έχει τέτοια δυνατότητα μέσα από τη διαδικασία του συμψηφισμού του τιμήματος με την οφειλή του δανειολήπτη. Αν αυτό το καθεστώς αλλάξει – και επιτραπεί ακίνητο να βγαίνει στον πλειστηριασμό σε τίμημα χαμηλότερο ακόμη και από την αντικειμενική αξία – είναι προφανές ότι η ζήτηση θα αυξηθεί. Ταυτόχρονα θα αυξηθεί και η πίεση προς τον δανειολήπτη, ο οποίος θα είναι ευκολότερο να «συμβιβαστεί» με μια από τις λύσεις που θα του προτείνει η τράπεζα.
Ο νόμος Κατσέλη
«Υπάρχει και ο νόμος Κατσέλη» θα σκεφτείτε. Ένα καταφύγιο για τον δανειολήπτη, στο οποίο ο δανειολήπτης θα καταφεύγει ως τελευταία λύση για να προστατεύσει το ακίνητό του. Τι γίνεται σήμερα; Είναι τόσο μεγάλη η ζήτηση, που οι υποθέσεις εκδικάζονται ύστερα από 7-10 χρόνια. Και αυτό θα αλλάξει. Ο νέος νόμος Κατσέλη θα προβλέπει υποχρεωτικό στάδιο διαμεσολάβησης και επαναπροσδιορισμό της ημερομηνίας εκδίκασης ακόμη και των υποθέσεων που έχουν ήδη πάρει ημερομηνία.
