Γράφει
ο Ειδικός Συνεργάτης
Το Νοέμβριο του 2014 η Εισαγγελία του ΣΔΟΕ ανέθεσε σε δύο
ανεξάρτητους Πραγματογνώμονες Πολιτικούς Μηχανικούς, τον Γεώργιο Αναματερό και
τον Ιωάννη Μελά, να αποφανθούν σχετικά με την εμπορική αξία του Μητροπολιτικού
Πόλου Ελληνικού - Αγίου Κοσμά.
Στους πραγματογνώμονες προσκομίσθηκαν από το ΤΑΙΠΕΔ
στοιχεία που αποτελούσαν μέχρι τότε… επτασφράγιστο μυστικό, όπως: η από
14-11-2014 Σύμβαση μεταξύ ΤΑΙΠΕΔ και επενδυτικού σχήματος υπό την Lamda Development, το από 2013 Σχέδιο Γενικής Διατάξεως (Concept Masterplan) του επενδυτή (που εκπονήθηκε από το αρχιτεκτονικό γραφείο Foster & Partners), η από 11-3-2014 τεχνική έκθεση της Δέκαθλον Α.Ε. σχετικά με τα από το
Νόμο επιτρεπόμενα (χρήσεις γης, ύψη κ.λπ.) και, φυσικά, η από 18-3-2014
εκτίμηση της American Appraisal Hellas σχετικά με την αξία του ακινήτου.
Από την πραγματογνωμοσύνη του κ.
Αναματερού, που δημοσιεύτηκε ολόκληρη αποκλειστικά από τα dikaiologitika.gr (στα μέσα Απριλίου του 2016), αλλά και από τα πορίσματα της πραγματογνωμοσύνης
του κου Μελά, τα οποία είχαν διαρρεύσει στον ηλεκτρονικό τύπο νωρίτερα,
προκύπτει η εξής σειρά ανακολουθιών στην ανακοίνωση που έβγαλε το Μαξίμου την
προηγούμενη εβδομάδα και η οποία επιχειρούσε να αναδείξει τα «κέρδη» που
προκύπτουν για το Ελληνικό Δημόσιο από την τωρινή Σύμβαση (μνημόνιο κατανόησης)
μεταξύ ΤΑΙΠΕΔ και επενδυτή, σε σχέση με την πρώτη Σύμβαση (14-11-2014):
1) Οι
συντάκτες της ανακοίνωσης προσθέτουν στο τίμημα των 915 εκατ. ευρώ το 1,5
επιπλέον δισ. ευρώ που θα δοθεί βάσει της νέας Συμβάσεως από την Lamda Development για έργα εντός του ακινήτου. Προσθέτουν, δηλαδή, στο τίμημα που θα πάρει
το Ελληνικό Δημόσιο για την πώληση του ακινήτου, το κατασκευαστικό κόστος που
εκ των πραγμάτων αναλαμβάνει ο επενδυτής! Και έτσι ισχυρίζονται ότι ανεβαίνει
το τίμημα στα 2,415 δισ. ευρώ. Αυτό είναι εξωφρενικό! Μα τότε γιατί να μην
προσθέσουν και τα 6 δισ. ευρώ που από την πρώτη Σύμβαση πρέπει να διαθέσει ο
επενδυτής για έργα εντός του ακινήτου και να λένε ότι το τίμημα είναι γύρω στα
9 δισ. ευρώ;
2) Το τίμημα αυτό καθεαυτό ελάχιστα άλλαξε. Αν η αποπληρωμή του
πλήρους ποσού (915 εκατομμύρια) δεν έχει συμφωνηθεί πλέον να γίνει σε βάθος
δεκαετίας, όπως με την πρώτη Σύμβαση, αλλά λίγο νωρίτερα, η παρούσα αξία του
τιμήματος αντί να εκτιμάται σε 600.000.000 ευρώ, θα εκτιμάται ίσως σε
650.000.000 ευρώ. Δηλαδή, «τι Γιάννης, τι Γιαννάκης», αφού σύμφωνα με τα
πορίσματα των κ. Αναματερού και Μελά, η εμπορική αξία του ακινήτου είναι από
2,5 έως και τέσσερεις φορές μεγαλύτερη –και πάντα σύμφωνα με συντηρητικούς υπολογισμούς.
3) Λέει η ανακοίνωση ότι η οικοδομήσιμη γη (εννοεί προφανώς την συνολική
δομήσιμη επιφάνεια) είναι πλέον 2.700.000 m2 αντί για 3.600.000 m2
που ήταν πριν. Επίσης αναληθές. Και με την πρώτη Σύμβαση τόσο ήταν περίπου. Για
την ακρίβεια ήταν 2.893.907 m2, καταμερισμένα ως εξής: οικιστική
χρήση: 1.061.175 m2, τουριστική χρήση: 295.726 m2, χρήση γραφείων: 280.000 m2,
εμπορική χρήση: 273.500 m2, χρήσεις υγείας και πρόνοιας: 75.396 m2, χρήσεις εκπαίδευσης:
210.000 m2, χρήσεις πολιτισμού: 25.000 m2, χρήσεις αναψυχής:
209.432 m2, χρήσεις αθλητισμού: 125.000 m2, διατηρητέα /
διατηρήσιμα: 86.870 m2, κοινωφελείς χρήσεις: 225.000 m2, κτίρια υποδομών: 26.808 m2.
4) Το μητροπολιτικό πάρκο πρασίνου και αναψυχής παραμένει όπως και πριν, με
έκταση 2.000.000 m2 -δεν έγινε δηλαδή καμία αύξηση της έκτασής του. Επίσης πρέπει να
σημειωθεί ότι το μητροπολιτικό πάρκο δεν είναι μια ευγενική προσφορά του Ομίλου
Λάτση, αλλά προαπαιτούμενο από τον Ν. 4062/2012. Το δε Master plan του επενδυτή έχει ακριβώς υιοθετήσει το ελάχιστο επιτρεπόμενο εμβαδόν που
προβλέπει ο Νόμος: 2.000.000 m2 (άρθρο 2, παρ. 3, περίπτ. ε). Όσο για
τα υπόλοιπα 900.000 m2 των χώρων πρασίνου της ανακοίνωσης και πριν ήταν περίπου τόσα, αν ρίξει
κάποιος μια ματιά στο Master plan της Foster & Partners! Είναι ακάλυπτοι χώροι και πλατείες (υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με το Νόμο
το μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης για κτίρια και εγκαταστάσεις είναι 35%
επί της συνολικής έκτασης του ακινήτου, δηλαδή, περίπου 6.000.000 m2 *
0,35 = 2.100.000 m2 (βλ. άρθρο 2, παρ. 3, περ. δ).
5) Αναφέρει η ανακοίνωση μια σειρά έργων
που δεσμεύεται ότι θα υλοποιήσει ο επενδυτής (μεταξύ των οποίων συγκαταλέγονται
οι ανοιχτοί χώροι του μητροπολιτικού πάρκου πρασίνου και αναψυχής, οι
πρωτεύουσες συγκοινωνιακές υποδομές και εγκαταστάσεις, οι κύριες εγκαταστάσεις
και τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, το κέντρο διαλογής ανακυκλώσιμων υλικών, τα
απαιτούμενα λιμενικά έργα, η παράκαμψη και υπογειοποίηση τμήματος της Λεωφόρου
Ποσειδώνος (εφόσον εγκριθεί), τα έργα ανασύστασης / διευθέτησης ρεμάτων, η αναπαλαίωση,
λειτουργία και ανάδειξη των διατηρητέων κτηρίων εντός του ακινήτου, η ανάπλαση/
αναβάθμιση παραλίας περίπου 1 χλμ. Κ.λπ.). Μα αυτά τα έργα αναλάμβανε ο
επενδυτής και πριν να τα πραγματοποιήσει (με εξαίρεση το κέντρο διαλογής
ανακυκλώσιμων υλικών σε περιοχή εκτός του ακινήτου). Στην πραγματικότητα, ο
επενδυτής αναλάμβανε να πραγματοποιήσει οποιοδήποτε έργο είχε να κάνει με την
ολοκλήρωση του επιχειρηματικού του σχεδίου, εντός του ορίου του ακινήτου!
6)
Λέει η ανακοίνωση ότι η κατασκευή του πάρκου θα ξεκινήσει αμέσως και ότι
σταδιακά θα τίθενται στην διάθεση των πολιτών τμήματά του. Μα και προηγουμένως
το ίδιο προβλεπόταν να γίνει. Δεν αναφερόταν όμως τελικό χρονοδιάγραμμα - όπως
και τώρα δεν αναφέρεται.
7) Αποκαλύπτεται ότι η ελεύθερη παραλία για το κοινό
θα είναι μήκους 1 χλμ. Μα η συνολική πρόσοψη του Μητροπολιτικού Πόλου στον
Σαρωνικό είναι 3,5 χλμ! Δεν ξέρουμε πλέον τι προβλέπεται, πάντως σύμφωνα με την
πρώτη Σύμβαση δεν δίνονταν ρητώς 2,5 χλμ. παραλίας χάρισμα στον επενδυτή!
8)
Γιατί η ανακοίνωση χαρακτηρίζει ως «παραμονή» αυτήν του Αθλητικού Κέντρου
Νεότητας Αγίου Κοσμά, αφού θα είναι προσωρινή; Από τον χώρο που βρίσκεται τώρα
το Κέντρο (που έχει τεράστια αξία λόγω της άμεσης επαφής του με το θαλάσσιο
μέτωπο), το Κέντρο θα μεταφερθεί ανατολικότερα της Ποσειδώνος, εντός του
μητροπολιτικού πάρκου -και με έξοδα του Δημοσίου: αυτό προκύπτει από την
ανακοίνωση, αφού αναφέρεται ότι ο επενδυτής θα υλοποιήσει το μεγαλύτερο μέρος
(και όχι όλο) των πολιτιστικών και αθλητικών χρήσεων εντός του Μητροπολιτικού Πάρκου.
Ανοιχτά τα σημαντικά ζητήματα
Παρ' ότι και για την νέα Σύμβαση παραχώρησης του
Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού - Αγίου Κοσμά υπάρχει πέπλο άκρας μυστικότητας,
από όλα τα παραπάνω γίνεται φανερό ότι το Δημόσιο σίγουρα δεν υπέγραψε μία
Σύμβαση με ευνοϊκότερους όρους, όπως ανερυθρίαστα διατείνεται η κυβέρνηση, σε
σχέση με την πρώτη Σύμβαση. Αντιθέτως όλα τα μεγάλα ζητήματα που ανεδείχθησαν
από τις πραγματογνωμοσύνες Αναματερού και Μελά παραμένουν ανοιχτά. Μεταξύ των
οποίων και τα εξής:
1) Το τίμημα παραμένει εξευτελιστικό.
• Σύμφωνα με τον κ.
Αναματερό, ο οποίος εξέτασε εξονυχιστικά την εκτίμηση της American Appraisal για λογαριασμό του ΤΑΙΠΕΔ, δεν θα έπρεπε η εμπορική αξία του ακινήτου να
ταυτιστεί με την επενδυτική αξία του σχεδίου του Ομίλου Λάτση (και μάλιστα με
την υιοθέτηση μιας μεθόδου, των προεξοφλημένων ταμιακών ροών, που
χρησιμοποιείται μόνο σε εκτιμήσεις σχετικές με επιχειρήσεις που βρίσκονται σε
λειτουργία). Ακόμη κι έτσι όμως, το ρίσκο που αναλαμβάνει ο επενδυτής
(ολοκλήρωση έργων σε βάθος 25ετίας, πώληση διαμερισμάτων σε βάθος 30ετίας
κ.λπ.) δεν είναι σε καμία περίπτωση υψηλό (δεδομένης και της θέσεως του
ακινήτου, αλλά και της διεθνούς ζήτησης που θα υπάρξει για τα προϊόντα της
ανάπτυξης), για να δικαιολογείται από την πλευρά του εκτιμητικού οίκου η
υιοθέτηση τόσο δυσμενών ως προς το εκτιμητικό αποτέλεσμα παραδοχών (π.χ.
συντελεστής προεξοφλήσεως 14,5%). Κατά τον κ. Αναματερό το τίμημα δεν θα έπρεπε
να είναι κάτω από 1,5 δισ. ευρώ.
• Σύμφωνα με τον κ. Μελά από την άλλη, ο
οποίος κι αυτός ισχυρίζεται ότι η εμπορική αξία του ακινήτου είναι εντελώς
ανεξάρτητη από την επενδυτική αξία του σχεδίου της Lamda Development (του «σεναρίου Foster»), το τίμημα δεν θα έπρεπε να είναι κάτω από 2,3 δισ. ευρώ. Αυτός προχωρεί
στην εκπόνηση ενός σεναρίου βέλτιστης αξιοποιήσεως του ακινήτου, σύμφωνα με το
οποίο πωλούνται σε (περισσότερους του ενός) ιδιώτες επενδυτές οικόπεδα με
προκαθορισμένες χρήσεις γης, τα οποία αναλαμβάνουν αυτοί να αξιοποιήσουν εν
ευθέτω χρόνω και με δικές τους δαπάνες, ενώ το κράτος αναλαμβάνει την κατασκευή
των διαφόρων υποδομών (μεταξύ των οποίων φυσικά και του Μητροπολιτικού Πάρκου,
που επιβάλλεται από τον Ν.4062/2012). Σύμφωνα με τον κ. Μελά, το σχέδιο αυτό
δεν είναι μόνο ορθότερο από εκτιμητικής απόψεως, αλλά είναι και ρεαλιστικότερο,
αφού θα οδηγήσει εν τοις πράγμασι σε μεγαλύτερα κέρδη για το Δημόσιο και σε
μεγαλύτερη ανάπτυξη, καθώς στην παρούσα περίοδο κρίσεως τα «κενά» οικόπεδα
είναι εξαιρετικώς περιζήτητα (λόγω χαμηλού ΕΝΦΙΑ, επειδή η κατασκευή έχει
«παγώσει» κ.λπ.), ιδίως αυτά που βρίσκονται στο παράκτιο μέτωπο της «Αθηναϊκής
Ριβιέρας».
2) Όμως δεν είναι μόνο το τίμημα που είναι εξευτελιστικό. Σύμφωνα με
την από τον Ιούλιο του 2013 τεχνική έκθεση της 3ΝΚ Σύμβουλοι Μηχανικοί, που
εκπονήθηκε για λογαριασμό της Ελληνικό Α.Ε. και την οποία αναφέρει η
πραγματογνωμοσύνη Αναματερού, το κόστος μετεγκατάστασης των φορέων δημόσιου
χαρακτήρα που στεγάζονται στο ακίνητο είναι περίπου 135 εκατ. ευρώ, κόστος που
σύμφωνα με την πρώτη Σύμβαση το επωμίζεται ολόκληρο το ελληνικό Δημόσιο (άρθρο
2.2. (xi) της Σύμβασης). Έχει αλλάξει κάτι υπέρ του Δημοσίου με την νέα Σύμβαση;
Και έχει προβλεφθεί πού θα μεταφερθούν οι φορείς αυτοί; (Αναφέρονται
ενδεικτικά: Υπηρεσία Πολιτικής Αεροπορίας, Εθνικό Κέντρο Θαλασσίων Ερευνών,
ΕΜΥ, Ολυμπιακά γήπεδα, εγκαταστάσεις μέσων μαζικής μεταφοράς, πλείστες δημόσιες
υπηρεσίες, θεραπευτήρια κ.λπ.).
3) Ενώ με το Νόμο ΤΑΙΠΕΔ (Ν. 3986/2011) ένα
ακίνητο του Δημοσίου μπορεί να παραχωρηθεί για 50 χρόνια το πολύ (βλ. άρθρο 19,
παρ. 2 του Νόμου), δυνάμει των υπ' αριθμ. 225/2013 και 234/2013 Αποφάσεων της
Διυπουργικής Επιτροπής Αναδιαρθρώσεων και Αποκρατικοποιήσεων, όχι μόνον
παραχωρείται ο Μητροπολιτικός Πόλος Ελληνικού - Αγίου Κοσμά για 99 χρόνια, αλλά
δίνεται και το 30% εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας επί της γης στον ιδιώτη
επενδυτή! Άλλαξε ή προβλέπεται να αλλάξει ο επαχθέστατος αυτός όρος για το
Δημόσιο;
4) Δεδομένου του ότι η Σύσταση Δικαιώματος Επιφανείας δεν έχει ακόμη
υπογραφεί μεταξύ του ΤΑΙΠΕΔ και της Lamda Development, δεν έχει ακόμη αποκλεισθεί π.χ. το να απαιτήσει η τελευταία δικαίωμα
αποζημιώσεως για ακίνητα που θα ανεγείρει επί του εκτιμωμένου - ή να μην
παραιτηθεί καν του Δικαιώματος Επιφανείας (βλ. άρθρο 20 του Νόμου ΤΑΙΠΕΔ). Έχει
προβλεφθεί στην νέα Σύμβαση κάποιο άρθρο που να αναγκάζει τον επενδυτή να
παραιτηθεί του Δικαιώματος αυτού;
5) Με τα άρθρα 9.5 και 15.1 της από
14-11-2014 Σύμβασης ο επενδυτής θα έχει τη δυνατότητα, κατόπιν προηγούμενης
έγγραφης συναίνεσης του ΤΑΙΠΕΔ, την οποία δεν θα αρνείται άνευ ευλόγου αιτίας,
να τροποποιεί το Τελικό Σχέδιο Ολοκληρωμένης Αναπτύξεως. Έχει γίνει πιο
συγκεκριμένο στην νέα υπογραφείσα Σύμβαση πώς ακριβώς θα τροποποιεί αυτό το
Σχέδιο, ή μπορεί ξαφνικά να δούμε τον επενδυτή να πουλάει τα παράκτια οικόπεδα
της… Αθηναϊκής Ριβιέρας και να βγάζει με μιας τα έξοδα της αγοράς του;
6) Το επενδυτικό
σχέδιο προβλέπει πράγματα όσον αφορά σε επιτρεπόμενες χρήσεις γης, επιτρεπόμενα
ύψη, επιτρεπόμενη δόμηση, που είτε πρέπει να επιτραπούν κατά παρέκκλιση, είτε
δεν μπορούν να επιτραπούν καθόλου από τον Ν. 4062/2012. Η Δέκαθλον, τεχνικός
σύμβουλος του ΤΑΙΠΕΔ, αγνόησε να αναφέρει αρκετά από αυτά: 7 ουρανοξύστες (αντί
των επιτρεπομένων 2, που προβλέπει ο Νόμος), συντελεστής δόμησης που ξεπερνά σε
αρκετές ζώνες προς πολεοδόμηση το κατά κανόνα επιτρεπόμενο 0,8 (όσον αφορά στο
σύνολο της έκτασης της ζώνης) και σε κάποιες ζώνες αναπτύξεως ακόμη και τον
κατά παρέκκλιση επιτρεπόμενο (ιδίως στην ζώνη τουρισμού αναψυχής, με συντελεστή
0,2, όπου προβλέπεται να γίνει το καζίνο). Επισημαίνεται ότι αν λόγω δικαστικών
αποφάσεων ή διοικητικών πράξεων επέλθει μείωση της προτεινομένης από το σενάριο
δομήσιμης επιφανείας άνω του 3%, ο επενδυτής δικαιούται αποζημίωσης βάσει της
πρώτης Σύμβασης (βλ. άρθρ. 6.4 και 20.1 έως 20.6). Βάσει της νέας Συμβάσεως
έχει προβλεφθεί να διορθωθεί κάτι;
7) Ο επενδυτής βάσει της πρώτης Σύμβασης
(βλ. άρθρ. 11.1) δικαιούται αποζημίωσης και στην περίπτωση καθυστέρησης των
εργασιών λόγω εύρεσης αρχαιοτήτων (και μιλάμε για ένα ακίνητο όπου
αποδεδειγμένα έχουν βρεθεί σε πολύ μεγάλη κλίμακα αρχαιότητες). Βάσει της νέας
Σύμβασης έχουν προβλεφθεί καλύτεροι όροι για το Δημόσιο;
Από το να κομπάζουν,
λοιπόν, για τα δήθεν οφέλη της νέας Σύμβασης (σε σχέση με την πρώτη), τα μέλη
της κυβέρνησης πρέπει να απαντήσουν στις παραπάνω ερωτήσεις.
Τέλος, για το κατά
πόσο το όλο εγχείρημα του Ελληνικού θα τονώσει την ελληνική οικονομία ή είναι
απλώς και μόνο μια αποικιοκρατικής φύσεως διαδικασία, προορισμένη να ευνοήσει
αποκλειστικά και μόνο τα συμφέροντα του επενδυτή (σε βάρος κυρίως των τοπικών
κοινωνιών), αυτό είναι κάτι που δεν χρειάζεται να είναι κανείς εξειδικευμένος
μηχανικός για να το αντιληφθεί.
Διαβάστε την έρευνα που δημοσίευσαν τα dikailogitika.gr με τίτλο: Πώς χάρισαν το Ελληνικό στη Lamda Development
www.dikaiologitika.gr
